Atraso na Entrega de Imóveis: Conheça Seus Direitos e Saiba Como Agir.
O atraso na entrega de um imóvel pode ser causa de grande frustração. Contudo, os prejuízos não devem ser suportados pelo adquirente.
Pedro Henrique Cunha Prado (OAB/SC 75.230)
7/23/20263 min read
A aquisição de um imóvel na planta é, para muitos, a realização de um projeto de vida, envolvendo não apenas planejamento financeiro rigoroso, mas também expectativas pessoais e familiares. Contudo, o atraso na entrega das obras figura como um dos problemas mais recorrentes no mercado imobiliário brasileiro.
Diante da falta de informação clara e das desculpas reiteradas por parte das construtoras e incorporadoras, muitos compradores acabam aceitando suportar prejuízos que não lhes cabem — desde a cobrança de juros abusivos até gastos inesperados com aluguel. É fundamental destacar, no entanto, que a legislação e a jurisprudência pátrias são robustas na defesa do consumidor/adquirente nesses cenários.
1. A Validade e os Limites do Prazo de Tolerância de 180 Dias
A praxe do mercado imobiliário e a própria legislação admitem a estipulação de um prazo de tolerância para a conclusão das obras. Esse prazo é de, no máximo, 180 (cento e oitenta) dias corridos da data inicialmente prevista para a entrega, nos termos do Artigo 43-A da Lei nº 4.591, de 1964.
Para que seja válido, contudo, este prazo deve estar claramente expresso no contrato de promessa de compra e venda. Expressões corriqueiras utilizadas pelos canais de atendimento das construtoras, como "ainda estamos no prazo de tolerância", só possuem amparo legal se respeitarem estritamente este limite temporal e esta obrigatoriedade de pactuação prévia.
Ultrapassados os 180 dias sem a efetiva entrega das chaves e a regularização do imóvel, a construtora encontra-se oficialmente em mora (atraso), nascendo para o comprador uma série de direitos indenizatórios e resolutórios.
2. Indenização por Lucros Cessantes: O Prejuízo Presumido
Quando a construtora ultrapassa o prazo legal de tolerância, ela tem o dever de compensar o adquirente financeiramente pelo tempo em que este ficou privado do uso de seu patrimônio. Essa compensação dá-se, primordialmente, através dos chamados lucros cessantes.
Na prática, os lucros cessantes representam o valor que o comprador deixou de ganhar ou o benefício econômico que deixou de auferir. No contexto imobiliário, traduz-se no valor locatício mensal do imóvel (o aluguel que o imóvel poderia estar rendendo), devido a cada mês de atraso.
Esse entendimento foi firmado pelo e.Superior Tribunal de Justiça, no Tema 996: “o atraso da entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera, para o promitente vendedor, a obrigação de indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem, na forma de valor locatício, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato ou de mercado, correspondente ao que este deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta da unidade autônoma já regularizada”.
A Justiça brasileira consolidou o entendimento de que, ocorrendo o atraso na entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido. Ou seja, em regra, não é necessário provar que o imóvel seria de fato alugado para ter direito a esta indenização.
3. Resolução Contratual: A Devolução Integral dos Valores Pagos
Se o atraso for excessivo e o comprador não desejar mais aguardar a finalização da obra, a lei assegura o direito de buscar a resolução contratual por culpa exclusiva da construtora/incorporadora. Se a construtora ultrapassou o prazo, o comprador NÃO é obrigado a continuar o negócio. É o que dispõe a Lei nº 4.591 de 1964, em seu Artigo 43-A, Parágrafo 1º:
“Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no caput deste artigo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do § 8º do art. 67-A desta Lei”.
Neste cenário, a lei garante o respeito integral aos direitos do consumidor: deve ocorrer a devolução INTEGRAL de TODOS os valores pagos até o momento, devidamente CORRIGIDOS monetariamente. Não é permitida qualquer retenção por parte da empresa vendedora.
4. Não Adie Seus Direitos
Quem viola o acordo firmado muitas vezes aposta no cansaço do comprador para lucrar com o atraso. A burocracia e a longa espera não devem ser motivos para diminuir o retorno do seu investimento.
Proteja o seu patrimônio e garanta a sua compensação. Ao constatar o descumprimento do prazo contratual, não aceite prejuízos que não são seus.